存量房贷转按揭利害无需再辩

本文来自微信大众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：张林

所谓存量房贷转按揭，指的是在撤销房贷利率下限的基础上，进一步铺开银行组织关于存量房贷的竞赛，然后完成存量房贷利率的下调。现在这一方针处在风闻阶段，但落地的概率并不低，理由有以下三个。

首先是消费下行的压力很大，亟需下降财物缩水对消费的挤出效应。住宅财物占居民总财物的65%左右，房价的继续下调使得居民财富缩水，2022—2023年两年全国居民总财物缩水至少有10万亿元。而在居民负债这端，按揭借款却是不会缩水的，债款压力相对加大。居民挑选节衣缩食、消费降级，终端消费的低迷现已开端向出产和出资传导，负反馈下一损俱损。

要下降居民的负债压力，当然是下调房贷利率最为直接。现在针对新购买住宅的按揭借款，现已进行了有用的利率下调，特别是本年“517房产新政”后，各城市相继撤销房贷下限。北京、上海、深圳等一线城市也下降了房贷下限，比方北京将房贷利率下限由新政前的LPR加10基点，改为LPR减45基点，相当于降息55基点。

央行也在继续引导LPR下行：5年期LPR已由年头的4.2%下行至8月份的3.85%。这意味着，关于一份8月底在北京买房的按揭合同而言，借款利率将从1月份的4.3%降至当时的3.4%，对应30年期100万元的借款，月供将下降600元左右。

月均借款开销削减600元，是不小的负债压力调整，特别是考虑到借款利率的下降对提振房价亦有效果，能够在必定程度上减轻财物缩水的痛楚。可是仅对新购房者降息显然是不行的，掩盖绝大多数购房人群的存量房贷合同，仍然是以LPR或许以LPR加点的定价签定的，只要对这部分存量房贷进行调整，才干对消费主力集体起到减压的效果。

第二，存量房贷利率下调，无疑会腐蚀银行组织的息差和赢利，可是银行组织或许需要在赢利下降和信贷丢失之间做出权衡。

银行组织假如不接受这种调整，或许会带来优质信贷财物的丢失，比方居民能够挑选提早还贷。当时新增按揭借款和存量借款之间的利息差，催生了新一轮的提早还贷潮。住宅典当借款支撑证券的条件早偿率指数在本年4月份升至30%以上，这能够简略理解为，约1/3的人将提早还贷。

在下降利率和信贷财物丢失之间，削减必定的赢利好像更为可取。此外，居民经过解典当后从头典当借款，或许经过运营贷等其他方法置换按揭借款，也相同能够直接到达下降利息本钱的效果。

另一方面，房贷转按揭带来的赢利丢失，银行是能够对冲的。央行数据发表，本年二季度末个人住宅借款余额为37.79万亿元，假定转按揭将使得借款利率下调50至80个基点，那么银行总赢利将削减1900亿元至3000亿元。但银行能够经过下降存款利率的方法进行对冲，比方存款利率下调20个基点，便能够对冲50个基点的按揭借款利率下行。

再者，铺开房贷转按揭，从而完成存量房贷利率下调，这一方针相同也有结构性调整的效果。依据西南财经大学我国家庭金融查询与研究中心2023年的微观查询，近年来，许多中低收入集体加杠杆购房现象明显，这部分集体不只买在了价格高点，所承当的按揭利率也是较高的，比方2020—2021年间LPR在4.65%之上。

能够说，他们受经济调整的冲击最大，下降借款利率能够下降他们的负债压力。当然，从商场本身的运作准则来讲，总是进行过后补偿并不合理，商场经济便是各自为各自的挑选担任，主动地卷入了泡沫，便要承当商场出清的危险。

可是应当看到，2014年以来的房价上行进程，并非仅仅源于商场要素。比方，2014年方针推进PSL支撑棚改货币化安顿，居民加杠杆愈加便当；2016年至2017年居民杠杆率的攀升，也与居民信任土地财务和政府信誉离不开房价上涨有关；金融组织则加大了按揭信贷的投进力度。

现在，对地方政府债款的系统性化解，正在剥离政府信誉、土地财务与房地产商场之间的相关，而“三道红线”等金融方针则下降了金融组织与房地产商场之间的共振起伏，只要居民部分的个别债款危险仍被置留在了商场调整之中。方针有职责协助居民部分取得财物负债表的修正。

一切的方针调整，实质都是利益和丢失的从头布局和再次分配，存量房贷转按揭亦不例外。可是总体上来看，它关于各个部分的积极影响是明显的，负面影响是有限的，而且有利于宏观经济回稳。咱们等待它能提前落地。