央国企也不肯拿地了

本文来自微信大众号：经济调查报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝

导读

壹||中指院数据显现，本年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包含央国企在内的房企大幅度削减拿地。经济调查网得悉，本年以来，监管部分要求房企的出售拿地比不能超越40%。

贰||房企想要展开有必要出资拿地，但当时拿错地的危险太高，因而，调整出资战略、进步出资规范成为大都房企操控危险的首要手法之一。

叁||招商蛇口总经理朱文凯说，2024年的房地产出售金额能否到达2023年水平，他们坚持张望情绪。在商场没有较大改进前，仍是期望出售能稳定住，经营性现金流和现金流是要害。

9月5日，王强看上的一个地块开端竞价，但他却没有参加的时机。这块土地坐落一线城市工业集合区，有较好的需求支撑，依据他和搭档的归纳研判，估计一年时刻能够清盘，但终究，地块出资没有经过总部的审阅。

王强在一家国有房企的区域出资部分任职。本年以来，总部加大了出资危险审阅力度，他地点公司前八个月实践出资额不到全年方案的三分之一。

王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米，现在地块周边二手房价格遍及低于5万元/平方米。总部以为，未来项目的赢利和去化难以平衡，不同意参拍。

本年以来，依据房地产局势，央企和当地国企也开端慎重拿地了。

Wind数据显现，2024年前八个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只需2021年同期的三分之一。

王强做了近十年出资作业，从本年开端，他地点公司的出资规范从本来的8个增加到13个，悉数契合才干出资。

削减拿地

年头，王强地点公司的方案出资额在100亿元左右，但前八个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不契合出资要求。

削减拿地的不止王强地点的公司。

2024年中期成绩显现，保利展开上半年新拿12个项目，权益拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。到2024年6月底，保利展开的土地储备较年头下降了8%。

保利展开将出资首要放在全国38个中心城市，这些当地的土地储备占比到达七成。其他城市存货占比不到三成，首要散布在华南和华东等经济活泼、人口继续流入的三四线城市。

上半年，中海的出资总额为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产职业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质土地供给缺乏是拿地少的首要原因。

2021年以来，中海聚集在一线和强二线城市出资，在2024年上半年的出资中，一线城市占比到达67%。除了在公开商场拿地，中海还活跃重视收并购、城市更新等范畴的出资时机。上半年，中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。

与保利展开相同，绿城我国也不排挤在经济兴旺的三四线城市拿地。绿城我国行政总裁郭佳峰说，绿城的出资以一线和中心二线城市为主，一起也会考虑非热门城市优质板块的结构性时机，尤其是长三角部分经济兴旺市县的时机。

建发是近年拿地较为凶狠的房企之一，克而瑞数据显现，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。

在成绩会上，建发的办理层表明，首要依据出售去化速度及增加趋势有序展开土储弥补，本年加大了对东部区域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为区域深耕做准备。

建发以为，2024年上半年会集供地价格太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，尽管库存项目均完结去化，考虑到团队和品牌的维系，才进行适度少数的弥补，并且首要以协作形式为主。

中指院数据显现，本年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包含央国企在内的房企大幅度削减拿地。经济调查网得悉，本年以来，监管部分要求房企的出售拿地比不能超越40%。

调整战略

一位上市房企的财政担任人告知经济调查网，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不夸大”。

房企想要展开有必要出资拿地，但当时拿错地的危险太高，因而，调整出资战略、进步出资规范成为大都房企操控危险的首要手法之一。

招商蛇口将出资规划缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表明，要聚集城市区域深耕，中心城市的出资占比将到达九成以上。

王强说，年中，他们公司对房地产商场和土地商场研判的结论是，拿地的危险仍然较大，所以进一步收紧了出资。

王强地点的公司总部有一个几十人组成的出资研判团队，对每个都市圈的中心城市及热门区域进行归纳评价，以此确认要点出资的区域；一起担任评价城市公司上报的方案出资项目。

榜首个评价目标是地块的毛利率，任何地块都有必要到达两位数的毛利率。假如毛利率不合格，即便是半年可清盘的项目也不考虑，这是最重要的红线之一。

第二个评价目标是项目的投入产出比，将项目一切潜在产生的本钱结合去化周期、赢利率等目标，为每一个参拍的地块设置价格红线。

第三是评价当地的未来商场走势。一个项目从拿地到开盘出售至少需求四个月到半年时刻，投研团队需求对开盘时及去化周期内的商场作预判。一个项目的去化周期假如超越两年，原则上不会考虑出资，除非未来有巨大增值空间。

金茂将出资战略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”便是早获取项目信息，让投研团队提早介入；“责”是职责清晰，总部、区域和城市三级并一级，别离从不同维度看问题；“深”是把一切问题都考虑到，削减失误和误差；“细”是项目的每一个细节都要调查到；“准”是成果，即拿对地。

因为2022年之前拿地的毛利率下降较为严峻，金茂企图经过获取毛利率高的项目，来提高全体毛利水平。

风向研判

对房地产的展开趋势，不同房企的判别不同，出资和出售战略也不同。

作为职业老迈，下半年，保利展开一方面坚决去库存战略，自动调整出资节奏；另一方面将全面整理在手资源，在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面活跃与当地政府交流。

同保利展开相同，去库存也是华润置地的中心作业。华润置地董事会主席李欣解说了去库存作业的思路。

榜首，未来作业重心从开发出售依靠增量的惯性思想转移到去库存上，并提高全价值才能。

第二，团队上下构成去库存的知道。现在华润置地财物办理规划在4500亿元左右，其间经营性不动产的成绩奉献占比超25%。

招商蛇口一直对一二手房成交结构坚持高度重视。其办理层以为，本年商场可能会先低后高，跟着方针继续发力，堆集的需求有望得到进一步开释。因而，下半年相对有更好的时机，但仍会慎重看待未来商场。

招商蛇口总经理朱文凯说，2024年的房地产出售金额能否到达2023年水平，他们坚持张望情绪。在商场没有较大改进前，仍是期望出售能稳定住，经营性现金流和现金流是要害。

金茂董事长张增根称，金茂的战略方向和坚持高端改进的定位，与国家方针和职业实际高度契合。在职业不断洗牌过程中，只需战略方向和产品定位没有呈现误差，就能够最大极限防止危险，金茂对危险的把控较为及时。

与大型央企比较，王强地点的公司出资拿地慎之又慎，出售则是能卖尽卖。在契合国有财物要求的条件下，最大极限完成去化，在总部层面实施一城一策，在城市层面实施一项目一策，在项目层面则采纳一房一策。