香港楼价跌回八年前，内地买家较高峰期削减近七成

在本年2月末香港特区政府宣告吊销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力约束行动）后，香港楼市一度重回炽热。商场生意显着转旺，方针作用一度“好于预期”，楼市呈现出时间短的繁荣景象。

但跟着时间的推移，商场的热心逐步冷却。现在，间隔方针发布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。

据香港土地注册处数据，8月香港全体物业（包含一手私楼、二手住所、一手公营房子、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗跌落约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面也已跌落至2016年9月底时的水平，华夏城市抢先指数CCL（华夏地产按周计算的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计跌落5.79%，较2021年8月191.34点前史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也跌落了3.03%。

关于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当时市民对经济远景缺少决心，对入市感到犹疑。楼市根本要素尽管好转，但未能招引更多买家入市，令物业交投未能一向保持撤辣初期的高水平，乃至回落至‘撤辣’后新低”。

一、楼市呈现“量升价跌”趋势

回忆2024年开年至今香港楼市的体现，全体呈现“量升价跌”的趋势。

据美联物业研讨中心归纳土地注册处材料显现，住所方面，不包含一手公营房子在内，1~8月香港一手私楼及二手住所注册量合共录38530宗，同比2023年1~8月的35736宗高出约7.8%，并为全体物业注册量创三年同期新高的动力来历。

但楼价却在持续跌落，据香港差估署计算，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创本年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，本年1~7月的楼价跌4.7%，指数已回来8年前低位。

就详细楼盘来看，8月份，太古城最新均匀呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位跌落约33.8%；沙田榜首城及美孚新邨则别离录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也跌落了约30.2%。

十大屋苑中，已有3个屋苑均匀呎价跌穿万港元水平，其间嘉湖山庄均匀呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则别离录约9793港元及约9863港元。

“楼价指数持续跌落，回来八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭批阅，尽管政府与银行署理帮忙中小企，以及为按揭批阅时限作出许诺，但对加速物业成交作用不大”，华夏地产亚太区副主席兼住所部总裁陈永杰指出。

别的，随同楼市成交的逐步回落，香港地产界的中介从业人数也在持续削减。

据香港地产署理监管局数据显现，到8月底持牌署理录38723人，按月再削减57人，接连4个月跌落，人数续创近6年半的新低。

二、内地买家较高峰期大幅削减近七成

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需付出大额“辣税”，招引了大批内地客赴港看房。现在跟着香港楼价的跌落，去香港买房的内地人也越来越少。

据华夏地产数据显现，在2月份宣告“撤辣”今后，反映内地客入市状况的“普通话拼音买家”生意挂号数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，触及金额超越272亿元，创下了自1995年有纪录以来的前史新高。

不过，自5月份以来该挂号数字已接连跌落3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗削减，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是跌落了近七成，成交金额已跌至缺乏80亿元，但仍归于历年高位水平。

内地买家挂号数量走势图 图片来历：华夏地产

但值得重视的是，近来随同香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了贱价促销活动，价格优势也招引了部分内地买家出手购房。

比方，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，第一批单位呎价缺乏2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。

据华夏地产计算，该盘在7月录得的81宗生意挂号中，有超越一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地买家和香港买家的心态是相同的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，以为晚些买会更廉价，忧虑于此所以不出手。比及后续商场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时分，他们天然也会再次入市”，陈永杰表明。

三、“专才”方案带动租金上升

在香港楼价呈现下滑的另一边，住所租金却呈现出稳步上扬的趋势。

在仲量联行9月最新发布的《香港住所销售商场总述》指出，香港私家住所租金指数间隔2019年的前史高位仅相差3%。

尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431~752平方呎）单位，租金升幅最为明显，租金指数别离录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积较小的单位租金升幅更为明显，首要是受挑选附近商业区寓居的非本地学生及专业人士所推进。而C类单位（面积在753~1075平方呎）的需求添加首要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研讨部资深董事钟楚如指出。

华夏城市租金指数走势图 图片来历：华夏地产

香港楼价预期的进一步跌落，再加上高按揭供款所形成的财政担负，让租房成为当下楼市更有招引力的挑选。

仲量联行方面剖析以为，近期推进租借商场添加的首要要素似乎是新家庭数量的添加，以及租户对自住业主的份额上升。

近年来，香港的“专才”方案为香港引进了大批人才的一起，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至本年上半年，经各项人才入境方案到港的人才及受养人数合共已打破25万人。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港日子的人才方案家庭的详细状况”查询终显现，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这份额明显高于全体人口的份额。

别的，在到2024年6月的一年时间内，香港家庭住户均匀人数由2.7人削减至2.6人，且家庭住户数目按年添加1.5%即添加了39800户，达到了276万户。

“这一趋势显现对住所租借物业的持续需求将持续推进租金添加”，仲量联行项目战略及参谋部资深董事李远峰表明。

此外，港府进一步推进招引人才的方针，如扩展“高端人才通行证方案”的适用范围，预期也将进一步支撑此趋势添加。因而，中小型住所单位的租金和回报率在短期内估计将持续上升。

四、减息或让香港楼价“止跌上升”

关于当下香港楼价的跌落态势，职业遍及希望9月在美国减息后商场会有所好转。

“假如美国按期执行减息，香港银行尽管未必即时跟从，但方向十分明确，并且信任减息可为各行各业带来影响，对楼市乃至经济均会带来裨益”，陈永杰表明。

在此前美联物业的剖析中也指出，以美国加息前后为界限，剖析香港十大楼市重要目标，发现有多达7个目标都呈现了明显好转，仅3个未见改进。而在好转的目标中，月入超越10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出前史新高。

这反映出当下香港楼市基调的确较加息前愈加稳固和健康，具有止跌上升的条件。

摩根士丹利研讨表明，美联储9月减息后香港楼市将十分获益，香港的住所价格将在2025年康复5%，且比较于零售和写字楼商场，住所商场更简单直接受惠于此。

不过，也有商场声响表明，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的作用开释需求时间，再加上现在香港商场心情的遍及失望，或许作用不会特别快地体现出来。

美联物业估计，因为加息影响过于深远，并且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即便美国减息，香港亦未必实时跟从，估计楼价未会实时急弹，而成交亦难以康复到三月时的水平，因而调整全年楼市猜测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。

成交方面，因应减息推延至9月才发布，其下调全年一手成交量猜测至1.6万宗，但同比仍升超越五成；全年二手成交量猜测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即便调低成交猜测，不管一手或二手成交皆同比上升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时间。

本文来自微信大众号：界面新闻，作者：王妤涵