存量房贷“降息”呼声复兴 银行业会怎么作答？

近来，商场关于调降存量房贷利率的呼声复兴。与此一起，商场亦有风闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，引发广泛重视。

一石激起千层浪。商场呼吁下调存量房贷利率的一个深层次原因是，现在存量房贷利率遍及高于新发放告贷利率。据克而瑞研究中心的调研陈述，现在30个要点城市首套房均匀商贷利率为3.21%，二套房均匀告贷利率为3.53%，而现在存量房贷的均匀利率约为4%。

到本年二季度末，我国存量房贷规划高达37.8万亿元。下调存量房贷利率无疑将对减轻居民债款担负、拉动消费增加起到活跃作用。但银行组织也将面对净息差下行压力，且会对其短期盈余才能、服务实体经济的才能和抗危险才能发生必定影响。

一边是许多购房者等候下调存量房贷利率，另一边是商业银行面对降息挑选难题。面对这种境况，商业银行现在对存量房贷利率最新的心情是什么？存量房贷利率下调将对各方发生哪些影响？依据实际，有哪些途径能够完成“降息”？带着许多问题，《证券日报》记者采访了购房者、商业银行以及业界专家。

有银行人员称“暂未收到告知”

关于部分背负着高存量房贷利率的购房人士而言，存量房贷利率调整是其最重视的论题。

“当下北京地区最新的首套房贷利率最低能够降至3.4%，但存量房贷利率高达4.75%，咱们存量房贷人士也等候利率能迎来调整。”北京地区一位存量房贷业主表明，现在她一边张望等候是否会有方针出台，一边犹疑是否挑选提早还贷。

也有许多存量房贷业主在交际渠道上表明，现在他们房贷利率高于最新的首套房贷利率。例如，有房贷业主表明，其于2020年处理的房贷，现在利率仍高达5.53%。

面对存量房贷与现行首套房贷的较大“利差”，商场等候存量房贷利率能够进一步下调，以下降还贷压力。但从记者了解的状况来看，商业银行现在遍及暂时“按兵不动”。

9月10日，记者咨询了包含国有大行、股份制银行等在内的多家商业银行的事务人员、客户经理等相关人士，对方均表明暂未收到关于存量房贷利率调整的告知。

北京地区某股份制银行贷后中心工作人员告知记者：“最近咨询存量房贷利率的客户许多，暂时没有收到新告知。”关于怎样能调整存量房贷利率的疑问，该工作人员坦言：“房贷利率调整与否，不是依据单个客户请求就能够承认的，还要依据合同条款等约好。”

从商业银行最新表态来看，招商银行行长王良近期在成绩不流畅会上表明，现在还没有收到监管部分的相关定见和告知，也没有寻求行内的定见，现在方针还没有得到承认。假如相关方针推出，会对银行业的存量按揭利率带来必定的影响。

关于外界广泛评论的降准降息论题，央行货币方针司司长邹澜近期回应称，本年以来，1年期和5年期以上告贷商场报价利率别离累计下降了0.1个百分点和0.35个百分点，带动了均匀告贷利率继续下行；一起也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的起伏等要素影响，存告贷利率进一步下行还面对必定的束缚。

业界人士以为，存量房贷利率调整需求归纳考虑多重要素，因而调整需求一个进程。

一家担任信贷管理体系的科技公司相关人士表明，金融组织调整存量房贷利率需求归纳评价告贷人信誉记载和还款才能等危险要素，也要评价合同是否对告贷利率调整方法有约好，即调整需求做许多评价。

存量房贷降息有何影响？

事实上，存量房贷利率在上一年已调整过一次，且带来许多正面作用。2023年8月31日，监管部分发布告知调整存量首套房贷利率，该轮存量首套房贷利率调整，均匀降幅约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假定房贷利率降至4.3%，可节省告贷人还款开销每年超越5000元。此次调整后，既缓解了商业银行的提早还款压力，又大幅减轻了购房者担负。

在招联首席研究员董希淼看来，当时有两种状况能够考虑下调：一是针对上一轮会集下调没有涉及到的存量二套房贷，能够会集下调利率；二是在各城市调整住宅套数确定规范后，变成首套房对应的房贷利率能够会集下调。

中国银行研究院研究员叶怀斌对《证券日报》记者表明，对房地产业而言，存量房贷利率调降作为方针面对房地产商场的清晰支撑信号，有助于安定商场预期。对潜在购房者而言，下调存量房贷利率将支撑购房决心，缓解潜在购房者因房贷利率要素导致的张望心情。

叶怀斌还表明，下调存量房贷利率有助于提振消费，消费是当时我国宏观经济复苏需求点着力的范畴。

但对商业银行而言，下调存量房贷利率可谓有利有弊。

从“利”的视点来看，下调存量房贷利率可缓释按揭告贷的早偿现象。“早偿”即提早还款，对银行来说是一种期权危险，会给银行的资产负债匹配带来压力。

从“弊”的视点来看，下调存量房贷利率将对银行短期净息差构成负面影响。某商业银行资深人士对《证券日报》记者表明，下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差形成必定压力，但全体可控。

“存量房贷利率下调需求考量多方面影响，除了重视银行净息差，还要重视商场提早还房贷状况，房地产商场复苏状况，以及其他金融产品出资时机等。”前述商业银行人士表明。

可行的施行途径有哪些？

实际上，尽管现在监管部分没有对存量房贷利率进行直接批量下调，但一些城市的相关行动也起到了必定作用。

跟着监管部分对存量首套房贷利率下调的鼓励性方针出台，部分城市本年以来经过“商转公”（商贷转公积金告贷）的方法完成了存量房贷利率的下调。

董希淼告知记者，“商转公”是指告贷人在满意必定条件的前提下，将商业性个人住宅告贷转换为公积金住宅告贷。一般来说，公积金住宅告贷利率低于同期限的商业性个人住宅告贷。“商转公”有助于削减告贷人及其家庭的房贷利息开销，下降还贷压力。对银行而言，“商转公”也或许削减提早还贷行为。

不过，董希淼一起表明，依据《住宅公积金管理条例》，“商转公”不是住宅公积金有必要展开的事务。从全国层面来看，公积金住宅告贷仅占全体房贷比重的16%左右，“商转公”展开面对着公积金资金不足等约束。对此，告贷人应理性看待。相关部分和商业银行应活跃创造条件、下降门槛、优化流程，为契合条件的告贷人及时处理“商转公”事务。

叶怀斌也表明，部分地区商业告贷转公积金告贷有老练的实践经验，可在原有途径中完成存量按揭告贷利率的下调。

也有组织提出，商业银行能够经过跨行“转按揭”方法下调存量房贷，即告贷者将现有按揭告贷直接转入其他银行，以完成存量告贷利率调降，但现在跨行“转按揭”方面还有待监管方针进一步清楚。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表明，假如跨行“转按揭”重启，或将倒逼银行加快存量房贷利率调整，对购房者而言无疑是有利的。但比如怎样树立一致的转贷程序，怎样防止新告贷银行附加过多转贷条件，怎样缓解净息差收窄后银行面对的运营压力，还需后续更多细则出台来支撑。

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